Anleitung: den richtigen Mieter finden

Eine eigene Immobilie bedeutet passives und regelmäßiges Einkommen, aber auch Arbeit und Pflichten. Zieht der Mieter aus, so muss ein neuer gefunden werden. Die Wahl des richtigen Mieters entscheidet darüber, ob Immobilieneigentum zum Stressfaktor statt zur entspannten und sicheren Einkommensquelle wird. Dabei sind Mietnomaden nur eines von vielen Risiken, die mit der Vermietung einer Immobilie zusammenhängen. In unserem Blogartikel erklären wir, worauf es bei der Wahl des passenden Mieters ankommt und wie man den richtigen Mieter finden kann, indem man auf einige wichtige Parameter achtet.

Angemessene Mieten ziehen die richtigen Mieter an

In vielen Städten existiert ein Mietpreisspiegel, an dem sich Eigentümer orientieren können, wenn sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten möchten. In diesem ist geregelt, innerhalb welcher Spanne sich die Miete bewegen sollte. Nicht überall, aber in manchen großen Städten gibt es zusätzlich eine Mietpreisbremse. Dabei handelt es sich um eine rechtliche Vorgabe, die die maximale Erhöhung einer Miete bei einem Mieterwechsel festlegt.

Zusätzlich sollte man sich Gedanken über die richtige Miethöhe wählen. Eine zu hohe Miete kann abschreckend wirken. Selbst, wenn der Wohnungsmarkt angespannt sein sollte, so findet sich mit ausreichend Zeit für einen Interessenten mit guter Bonität und regelmäßigem Einkommen doch eine preiswertere Immobilie. Eine zu hohe Miete kann auch auf psychologischer Ebene abschreckend wirken. Eine zu niedrige Miete wiederum kann die falsche Zielgruppe anziehen. Gemeint sind damit Interessenten mit niedriger Bonität, die sich die ortsübliche Miete womöglich gar nicht leisten könnten.

Gezielte Inserate der Immobilie

Mieter, die wirklich in Frage kommen, stellen Ansprüche. Schlechte, zu dunkle Fotos, fehlerhafte oder dürftige Beschreibungen des Objekts schrecken sie ab. Die Qualität der Bewerber hängt deswegen auch vom Inserat ab. Im Exposé sollten alle relevanten Infos, hochwertige Fotos und vollständige Angaben vorhanden sein. Kaltmiete, Nebenkosten, ein Grundriss der Wohnung, Details zur Mieterstruktur des Hauses, Angaben zu Haustieren und zur Infrastruktur sind Pflicht. Zudem sollte auch überlegt werden, ob das Objekt für jüngere oder ältere Leute in Frage kommt. Eine jüngere Zielgruppe ist eher online anzutreffen, während ältere Mieter in der Zeitung suchen.

Die Form der Besichtigung

Die Besichtigung kann darüber entscheiden, ob ein Mietverhältnis zustande kommt oder nicht. Es gibt die Möglichkeit, einzeln zu besichtigen oder alle Interessenten zu einem gemeinsamen Termin zur Sammelbesichtigung einzuladen. Bei einzelnen Besichtigungen kann sich für jeden Interessenten Zeit genommen werden. Dadurch erfährt auch der Eigentümer etwas über seine potentiellen neuen Mieter. Einzelbesichtigungen kosten allerdings viel Zeit. Bei einer Sammelbesichtigung gibt es nur einen Termin, der Kontakt zu den Interessenten ist allerdings unpersönlich. Viele Interessenten erscheinen auch gar nicht zu Massenbesichtigungen, wodurch man sich als Eigentümer potentiell interessante Bewerber entgehen lässt.

Die richtigen Nachweise anfragen

Mietinteressenten sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, Nachweise zu erbringen, wie sie oft für ein Mietverhältnis angefordert werden. Allerdings hat natürlich der Eigentümer das Recht, seine Wohnung einem solchen Interessenten auch nicht zu vermieten. In der Praxis wird es deswegen als selbstverständlich erachtet, diese Nachweise mitzubringen. Nur, wenn wirklich alle Nachweise erbracht werden können, kann davon ausgegangen werden, dass der Mieter in wirtschaftlicher Hinsicht geeignet ist. Folgende Dokumente sollten angefragt werden:

• Mieterselbstauskunft
• die letzten 3 Gehaltsabrechnungen
• aktuelle SCHUFA-Auskunft
• Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit vom aktuellen Vermieter *

* dieser Punkt kann schwierig sein, wenn das Mietverhältnis noch nicht gekündigt ist. Manche Interessenten wollen nicht, dass der aktuelle Vermieter von ihren Plänen erfährt. Auf diese Bescheinigung kann daher verzichtet werden, wenn die anderen drei Dokumente vorhanden sind.

Wer gewinnt das Rennen?

Mieter finden ist nicht schwer, den richtigen Mieter zu finden aber schon. Auf eine inserierte Wohnung werden sehr viele Bewerbungen eingehen, die meisten davon völlig unpassend. Es ist kein geregeltes Einkommen vorhanden, zu viele Personen wollen einziehen oder sie bringen Haustiere oder andere Umstände mit, die der Eigentümer nicht möchte. Zunächst sollte daher rational vorgegangen werden.

Die erforderlichen Dokumente werden geprüft und es wird nach wirtschaftlichen Gegebenheiten entschieden. Wer hat einen festen Arbeitsvertrag? Wer verdient am meisten? Welcher Job ist zukunftssicher und lässt vermuten, dass der Mieter nicht bald kündigt, weil er ans andere Ende des Landes versetzt wurde? Sobald diese Vorauswahl getroffen ist, empfiehlt es sich, nach Bauchgefühl zu entscheiden. Dabei stehen folgende Fragen im Raum:

• Wer passt denn die bestehende Mietergemeinschaft?
• Wer plant, die Wohnung längerfristig zu bewohnen?
• Wer hat bei der Besichtigung einen guten Eindruck hinterlassen?
• Welche individuellen Vorteile bringen die Bewerber mit? Sind sie handwerklich begabt? Wollen sie sich in die Hausgemeinschaft einbringen?

Einen Mieter nur nach wirtschaftlichen Überlegungen zu wählen, ist nicht zu empfehlen. Nachweise über Gehalt und Bonität dienen einer Selektierung. Danach werden aber immer noch so viele Bewerber übrig bleiben, die den Eigentümer vor die Qual der Wahl stellen. Schließlich bringt es nichts, wenn der Bewerber mit dem höchsten Einkommen gewählt wird, der sich aber in der Hausgemeinschaft wahrscheinlich nicht wohl fühlt und deshalb bald wieder ausziehen wird.