Immobilienblase – gibt es sie wirklich?

Seit Jahren schwebt über der Immobilienbranche die Theorie, dass eine weitere Immobilienblase existieren soll. In unserem Blogartikel nehmen wir die einzelnen Frühwarnindikatoren genauer unter die Lupe und erklären, wie es überhaupt zu einer solchen Blasenbildung kommen kann.

So entsteht eine Immobilienblase

Grundsätzlich ist das Zustandekommen einer Immobilienblase immer das Ergebnis unterschiedlicher, aufeinander einwirkender Faktoren. Wenn es erst einmal dazu kommt, gab es schon in den vorherigen Monaten deutliche Anzeichen und Warnsignale hierfür. Erhöht sich zum Beispiel der prozentuale Anteil der privaten Verschuldungen in Deutschland oder errichten mehr und mehr Menschen neue Immobilien, ebnet dies bereits in gewisser Hinsicht den Weg für eine mögliche Immobilienblase. Das muss aber nicht zwingend der Fall sein.

Typisch ist allerdings, dass die Preise für Immobilien vor der Entstehung einer Blase überdurchschnittlich ansteigen. Wenn die Blase letztendlich platzt, rauschen die Preise im freien Fall in den Keller. Das bedeutet, dass Immobilien enorm an Wert verlieren. Sollten Besitzer in dieser Situation gezwungen sein, die Immobilie verkaufen zu müssen, drohen herbe Verluste.

Immobilien als Altersvorsorge sind eine sichere Investition ohne große Risiken. Der Wert einer Immobilie kann nie null betragen, da der materielle Wert stets erhalten bleibt. Zu Verlusten kann es lediglich kommen, wenn zu Höchstpreisen gekauft wurde, durch die Blase Geldnot entsteht und das Objekt dann verkauft werden muss. Wer das Platzen der Blase jedoch einfach aussitzen kann, hat hier wenig zu befürchten.

Um zu klären, ob sich aktuell eine Immobilienblase bildet, werfen wir nachfolgend einen Blick auf die Frühwarnindikatoren und wie es um diese bestellt ist.

Wie entwickelt sich das Lohnniveau?

2020 haben sich die Bruttolöhne in der Bundesrepublik im Vergleich zu 2019 um knapp 0,8 % reduziert. Der Bruttolohn setzt sich aus dem Gesamtlohn abzüglich Sozialversicherungsabgaben und Steuern zusammen. Im selben Jahr betrugen die Bruttogehälter und -löhne in Deutschland zusammengerechnet etwa 1,51 Mrd. Euro. Generell haben sich die Bruttolöhne in Deutschland in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht, wenngleich im Jahr 2020 durch die Pandemie mit ihren ökonomischen Folgen ein leichter Einbruch verzeichnet wurde. In jenem Jahr lag das durchschnittliche monatliche Bruttogehalt bei 3.092 € bei Arbeitnehmern.

Wie entwickeln sich Mieten & Kaufpreise?

Wer in den letzten Jahren mit dem Gedanken gespielt hat, eine Immobilie zu kaufen, wird bemerkt haben, dass die Preise kontinuierlich angestiegen sind. Besonders gilt dies für Ballungsräume wie Berlin, Hamburg, München oder auch Köln. Dieselbe Entwicklung zeigt sich allerdings auch bei Mieten, die in Großstädten nahezu explodiert sind. Der Grund hierfür ist einerseits, dass Young Professionals, also gut ausgebildete Universitätsabsolventen, die Nähe zu Metropolen suchen und entsprechende Solvenz mitbringen. Andererseits ist auch das Immobilienangebot in beliebten Städten sehr eingeschränkt. Die Regierung möchte bislang allerdings nicht eingreifen und somit auch keine Mietpreisbremse einführen. Denn damit wird das Problem nauch nicht behoben.

Wie entwickelt sich die Privatverschuldung?

In den vergangenen Jahren hat sich die Anzahl von Privatkrediten in Deutschland deutlich erhöht, wenngleich nicht in einem auffälligen Maß. Dass ein solches Übermaß nicht zustande kam, liegt nicht zuletzt daran, dass die Banken ihre Darlehen inzwischen nach strengen Richtlinien vergeben und vor allem die Bonität der Kunden genau unter die Lupe nehmen. Dennoch kann in Deutschland im Durchschnitt jeder 10. Erwachsene Rechnungen nicht ohne Weiteres begleichen. Die Überschuldungsquote betrug in Deutschland im Herbst 2020 knapp 10 % – das heißt, dass rund 7 Mio. Bürger ab 18 Jahren verschuldet sind oder zumindest Zahlungsschwierigkeiten haben.

Hinsichtlich der demografischen Verteilung lässt sich erkennen, dass ein Großteil der überschuldeten Personen in Westdeutschland leben, auch wenn die höhere Überschuldungsquote dagegen in den neuen Bundesländern zu finden ist. Am höchsten ist die Überschuldung in Berlin, Bremen sowie in Sachsen-Anhalt. Die besten Werte weisen hingegen Baden-Württemberg und Bayern auf. Ein Großteil der verschuldeten Personen gehören der Altersgruppe zwischen 30 und 39 Jahren an. Hier zeigen Statistiken, dass fast 20 % aller Personen in dieser Altersgruppe zahlungsgestört bzw. verschuldet sind.

Die Ursache für eine Überschuldung kann vielfältiger Natur sein und sich in Arbeitslosigkeit, einem ausschweifenden Lebensstil oder auch gescheiterter Selbstständigkeit begründen. Doch auch ansteigende Lebenskosten sind ein häufiger Grund dafür, dass eine Person nicht mehr solvent ist.

Fazit

Die aktuellen Statistiken und Faktoren deuten darauf hin, dass es in Deutschland momentan keine Immobilienblase gibt und diese sich in nächster Zeit wohl auch nicht entwickeln wird. Die Immobilienpreise steigen vor allem in Großstädten und deren Speckgürteln nach wie vor an. Dieses Maß ist jedoch noch immer relativ normal, da auch die entsprechende Nachfrage gegeben ist. Die aktuelle Marktentwicklung ist deshalb als gesund zu bezeichnen, wenngleich die Entwicklung einer Immobilienblase natürlich prinzipiell immer möglich und nie zu 100 % auszuschließen ist. Wer mit dem Gedanken spielt, eine eigene Immobilie zu kaufen, kann nach wie vor aufgrund des noch immer günstigen Zinsniveaus gute Angebote finden.